NEUES STADION..AM MITTWOCH ENTSCHEIDET REG.RAT..

[Jerkovic]

Merci für die Nachhilfe. Finde ich sehr lehrreich. Denn ich habe bislang immer geglaubt, dass die Zinse für Libor-Hypotheken derzeit bei rund 1.8 Prozent liegen, und selbst für Festhypotheken nicht über 2.5%...

Darf ich meine 5-jahres Hypo bei Dir zu diesen Konditionen abschliessen?

:-)

Ich weiss, Du nimmst als Referenz eine von 1-2 Jahren, entspricht aber leider nicht der Praxis, dass solche Laufzeiten gewählt werden. Die variable liegt übrigens meist bei 3.25% zur Zeit.

[Pyramus]

tja, die einen (wir) reden vom Stadion, die anderen von der Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums....
[/b]

Die Stadt Zürich wollte und will ja kein neues Stadion bauen und dem FCZ und GC vermieten. Warum wohl? Weil das ohne zusätzliche Nutzung niemals rentiert. Private Investoren waren also gesucht. Dass diese eine angemessene Rendite sehen wollen, das ist wohl verständlich und in der Privatwirtschaft gar nicht anders möglich. Die Rendite Ziele der CS sind angesichts der Risiken sicher nicht überrissen.

abgesehen von den seitenhieben an die juristen bin ich sehr einverstanden mit dir. nur, die stadt würde das stadion sehr gerne selber bauen. das problem ist aber, dass es da noch ein anderes stadion gibt, das sie bauen oder sanieren muss: den letzigrund. ursprünglich wollte man ja beide stadien unter einen hut bringen, wegen der enormen kosten und dem einstieg der cs ist man ja bekanntlich davon abgekommen.
zwei stadien sind für die stadt nicht finanzierbar und auch politisch undenkbar. es ist also weniger die fehlende rendite, die die stadt abhält, sondern der letzigrund.

übrigens ist das ein weiterer wichtiger grund, warum das fünfeck schnell gebaut werden muss oder besser gesagt überhaupt gebaut werden muss. sonst gibts nämlich auch kein neues leichtathletikstadion am letzigrund und das wäre eigentlich doch auch sehr schade...

[Battle Axe]

Tages-Anzeiger, 23.04.2004

Marc Zollinger

«ES IST AUF MESSERS SCHNEIDE»
50 Prozent - das sei die Chance, dass er Grossisten findet, die in das Stadion ziehen wollen, sagt Reinhard Giger, der Projektleiter der Credit Suisse.


Wie gross sind die Chancen, dass das Stadion gebaut wird?
Wenn sich die Rekurrenten an den Entscheid des Regierungsrats halten und wir mit den potenziellen Mietern eine Vereinbarung finden, ist sie sehr gross. Ich würde sagen 90 Prozent.

Wie gross ist die Chance, dass Sie mit den Mietern eine für Sie befriedigende Vereinbarung finden?
Das ist im Moment sehr schwierig zu sagen, da wir in einen Bereich vorstossen, den wir noch nicht diskutiert haben. Wenn uns noch weniger Fahrten zugestanden worden wären, dann hätte ich schon jetzt sagen können, dass sie nicht mitmachen. Jetzt stehen die Chancen auf 50 Prozent. Die Frage wird sein: Ist die Wirtschaftlichkeit für unser Vorhaben gegeben?

Die Anzahl Fahrten ist also an einem kritischen Punkt angelangt.
Sie ist auf Messers Schneide.

Wie hoch ist die Rendite, die Sie erreichen werden?
Das kann ich zurzeit nicht sagen, weil wir noch kein Angebot des Totalunternehmers haben. Ich sagte aber immer, dass wir eine Bruttorendite von 6,5 Prozent brauchen. Um zu präzisieren, was das effektiv heisst: Es bedeutet, dass wir, nach Abzug der Betriebs- und Unterhaltskosten auf eine Nettorendite von 4,5 Prozent kommen müssen.

Wenn Sie dies nicht erreichen, steigen Sie dann aus?
Wenn wir das wesentlich verfehlen, ja.

Offenbar ist die Migros die zukünftige Mieterin. Sie gilt als ziemlich resolut, was das Thema Parkplätze betrifft. Könnte auch ein pragmatischer Grossist einziehen, Coop oder Carrefour?
Wir verhandeln mit allen drei potenziellen Mietern, die Sie genannt haben. Wir haben noch nichts entschieden.

Der Gestaltungsplan verstösst laut dem Zürcher Regierungsrat gegen geltendes Gesetz. Was sagen Sie dazu?
Wir müssen uns in solchen Fragen an die städtischen Behörden halten, die uns sagen, was für uns massgebend sein sollte. So haben wir eigentlich auch den Gestaltungsplan ausgearbeitet. Jetzt ist es ein wenig anders, für uns schmerzhafter als für die Stadt. Wir müssen schauen, wie wir damit fertig werden.

Sind Sie sauer auf die Stadt?
Nein, überhaupt nicht. Es gibt im Falle der Parkplätze kein Schwarz und Weiss, nicht wie etwa bei einer Bauhöhe. Es geht um sehr differenzierte Fragestellungen in einer relativ komplexen Materie. Notabene: Für einen Bauherrn ist das alles ausserordentlich unbefriedigend. Die Rechtssicherheit ist bei so einem Projekt wie dem Stadion überhaupt nicht gewährleistet. Wir müssen zuerst 20 Millionen Franken investieren, um herauszufinden, ob das Bauwerk überhaupt realisierbar ist. Das ist für einen Rechtsstaat unbefriedigend.

* Reinhard Giger ist Direktor bei der Credit Suisse und dort verantwortlich für das Real Estate Management.

[argus]

Kennst du einen vernünftigen Alternativstandort, an dem die Migros einziehen und einen höheren Gewinn erzielen könnte als im Stadion Zürich?
Merci für die Nachhilfe. Finde ich sehr lehrreich. Denn ich habe bislang immer geglaubt, dass die Zinse für Libor-Hypotheken derzeit bei rund 1.8 Prozent liegen, und selbst für Festhypotheken nicht über 2.5%...

Ebenfalls habe ich bisher immer geglaubt, dass die Kosten der Bank in den Hypo-Sätzen bereits inbegriffen seien.

Was mir jedoch trotz deiner gütigen Gratis-Nachhilfe unverständlich bleibt, ist die Frage, wie um alles in der Welt diese Kosten der Bank - zumal sie bereits risikobereinigt sind - volle 2% der Bausumme ausmachen sollten. Wenn du mich hier noch aufklären könntest, wäre ich dir sehr verbunden.

nein, ein vernünftiger Standort ist bei der gegenwärtigen Parkplatzpolitik in der Innenstadt nicht denkbar. Wie gesagt: ein Löwenplatz reicht. Folge: Einkaufsverkehr in die Aglomerationen.

Aufklärung bezüglich Rendite: das mach ich doch gerne! Es ist nicht zulässig, für eine langfristige Renditezielsetzung von den gegenwärtig extrem tiefen Sätzen für kurzfristige Festhypotheken/ Fetgeldern auszugehen. In der Bewertungspraxis wird zu Recht von den Sätzen für Variable Hypotheken ausgegangen. Diese betragen zurzeit 3,25 bis 3,5 % (auch sehr tief). Jaaaaaa, natürlich in diesen 3,5% sind die Refinanzierungs- und Verwaltungskosten der Bank enthalten. Die 6,5 % sind aber eine Bruttorendite!! Der Zuschlag von 2 % erfolgt für Liegenschaftenkosten (Unterhalt, Hauswartung, Gebühren, Abgaben usw. usw.), welche nicht dem Mieter auferlegt wrden können. Bei einer neuen Wohnliegenschaft betragen diese Kosten für den Eigentümer in der Regel etwa 1 % der Bausumme. Bei älteren Wohnliegenschaften und gewerblichen Objekten sind sie höher, zwischen 2 und 3 %. Bei einem derartigen Bau dürften sie mindestens 2 % betragen. So, ich hoffe, ich war verständlich. Für meinen unangemessenen Ton und die Seitenhiebe entschuldige ich mich. Es ist aber manchmal wirklich zum Verzweifeln.....

[tscho]

TAGI ONLINE 24.04.2004

Im Brennpunkt: Bauen muss berechenbar sein

Der Hardturm-Entscheid des Regierungsrats ist ein Sieg nach Punkten für den VCS und das Verbandsbeschwerderecht. Korrekturen sind dennoch nötig.

Von Hans-Peter Bieri

Rascher können die Rollen nicht wechseln. Vor dem Entscheid des Regierungsrats über die Stadionrekurse war der Verkehrsclub der Schweiz im Schussfeld der Kritik. Der VCS galt als mutwilliger Behinderer eines Prestigeobjektes, das Zürich europaweite Beachtung bringen soll. Nach dem Entscheid müssen die Stadt Zürich und die Investorin Credit Suisse sich ziemlich kleinlaut an die Nase greifen. CS wollte mehr, als das Umweltrecht erlaubt, die Stadt hat sie dabei geschützt.

Auch wenn der VCS heute als moralischer Sieger dasteht: Die Prügel, die er im Vorfeld einstecken musste, machen doch nachdenklich. Da waren zum einen Stadt und Credit Suisse, die den VCS - und alle anderen Beschwerdeführer dazu - am liebsten generell vom Rechtsweg abgeschreckt hätten. Schliesslich konnte man sich auf einen Volksentscheid berufen, schliesslich galt es, die Fussball-EM 2008 nach Zürich zu holen. Das Bedenkliche daran: Für den Rechtsweg war in der Stadionplanung schlicht keine Zeit vorgesehen. Wenn nicht sofort gebaut werden kann, wird das Stadion vor 2008 nicht fertig. Es zeugt von einem seltsamen Verständnis von Rechtsmitteln und Fristen, wenn man sie einfach beiseite zu wischen versucht.

Da ist zum andern die politische Rechte, die seit Jahren gegen das Verbandsbeschwerderecht Sturm läuft. Für sie schien die VCS-Beschwerde die perfekte Gelegenheit, das Beschwerderecht endlich einmal aus ideellen statt bloss materiellen Gründen an den Pranger zu stellen - nicht weil es den Kommerz behindert, sondern weil es so hehre Interessen wie den Volkswillen oder den völkerverbindenden Sport gefährde. Das Bedenkliche daran: Die Gegner hatten für einmal eine Waffe in der Hand, die dem Verbandsbeschwerderecht wirklich hätte gefährlich werden können, wenn auch aus den falschen Gründen.

Der Regierungsentscheid hat jetzt das Verbandbeschwerderecht einmal mehr als dringend nötiges Korrektiv gerechtfertigt. Die Erfahrung zeigt, dass sich kommunale Behörden nur zu leicht und zu willig unter Druck setzen lassen. Arbeitsplätze, Steuern und Prestige sind wichtiger als die Umwelt, die nur Kosten verursacht. Der VCS wurde rehabilitiert als fachkundiger Sachwalter der Umwelt, dessen Interventionen zwar lästig sein mögen, in der Regel aber angemessen sind. Das zeigt sich in der langen Reihe der Siege, die er vor schweizerischen Gerichten erstritten hat.

Verzögerungsvorwurf entkräften

Nur kann man die Sache damit nicht auf sich beruhen lassen. Das Beschwerderecht ist nötig, die Umweltverbände handhaben es massvoll, dennoch bleibt der Vorwurf, es diene nur dazu, jede gedeihliche Entwicklung zu hemmen. Dass der Vorwurf im Falle des Stadions fast existenzbedrohend für das Beschwerderecht hätte werden können, zeigt deutlich genug, dass Korrekturen nötig sind.

Es fragt sich nur, welche. Abstriche am Verbandsbeschwerderecht können es nicht sein; dazu hat sich das Instrument zu gut bewährt. Also bleibt wohl nichts anderes übrig, als das Verfahren zu beschleunigen. Heute gibt es Fristen nur für die Parteien; vielleicht müsste man auch den Rechtsinstanzen Fristen setzen. Der Regierungsrat brauchte für seinen Entscheid ein halbes Jahr. Wenn man dies zum Massstab machen und dem Verwaltungsgericht bzw. Bundesgericht ebenso viel Zeit einräumen würde, käme man auf eine maximale Frist von eineinhalb Jahren. Zusammen mit den Rekursfristen und einer Zeitspanne für Verhandlungen liesse sich das Verfahren so auf zwei Jahre beschränken.

Bauen muss berechenbar sein. Fixe Fristen auch für die Rechtsinstanzen würden diese Berechenbarkeit fördern und dem Vorwurf der Verzögerung die Spitze brechen. Wobei anzumerken ist: Die beste Beschleunigung für Bauvorhaben sind rechtskonforme Planung und Bewilligung.

[Mahatma]

... ursprünglich wollte man ja beide stadien unter einen hut bringen, wegen der enormen kosten und dem einstieg der cs ist man ja bekanntlich davon abgekommen ...

Du irrst Dich. Die CS war schon beim geplanten multifunktionalen Stadion dabei. (Geplante Eröffnung 2004). Ein gewisser Herr Elmar Ledergerber hielt dies für das „non-plus-ultra“. FCZ und GC wollten ein solches Stadion von Anfang an nicht.

Abgekommen von diesem Mehrfachstadion sind sie nach der Eröffnung des neuen Joggeli. Damals, als die übrige Schweiz erwachte und realisierte, was für ein großartiges Werk in Basel gebaut wurde, entstand in Zürich das jetzige Konzept. Für das Fußballstadion wurde ein neuer Projektwettbewerb ausgeschrieben. Der Letzigrund wird für das Weltklasse-Leichtathletikmeeting, Openair- und anderen Event-Veranstaltungen hergerichtet.

Nun hält Ledergerber das jetzige Projekt (Fünfeckstadion) für das "non-plus-ultra".

[Pyramus]

... ursprünglich wollte man ja beide stadien unter einen hut bringen, wegen der enormen kosten und dem einstieg der cs ist man ja bekanntlich davon abgekommen ...

Du irrst Dich. Die CS war schon beim geplanten multifunktionalen Stadion dabei. (Geplante Eröffnung 2004). Ein gewisser Herr Elmar Ledergerber hielt dies für das „non-plus-ultra“. FCZ und GC wollten ein solches Stadion von Anfang an nicht.

Abgekommen von diesem Mehrfachstadion sind sie nach der Eröffnung des neuen Joggeli. Damals, als die übrige Schweiz erwachte und realisierte, was für ein großartiges Werk in Basel gebaut wurde, entstand in Zürich das jetzige Konzept. Für das Fußballstadion wurde ein neuer Projektwettbewerb ausgeschrieben. Der Letzigrund wird für das Weltklasse-Leichtathletikmeeting, Openair- und anderen Event-Veranstaltungen hergerichtet.

Nun hält Ledergerber das jetzige Projekt (Fünfeckstadion) für das "non-plus-ultra".

ich irre mich nicht. ich war am tag der präsentation der acht projekte für ein multifunktionales persönlich an der entsprechenden medienkonferenz im hochbauamt der stadt zürich als die verantwortlichen und der noch damalige hochbauvorsteher ledergerber die siegerprojekte präsentierten, gleichzeitig aber bekannten, dass die idee gestorben sei, die cs allerdings die bauherrschaft für ein reines fussballstadion auf dem hardturm übernehmen wolle. der einstieg der cs wurde allgemein als riesiger glücksfall gewertet, da damit der weg für die optimale variante mit zwei stadien geebnet war. ledergerber hat zwar tatsächlich immer von einer supersache mit mit dem multifunktionalen stadion geredet, aber auch immer wieder betont, dass zwei stadien natürlich optimaler wären.
die kosten wäre auch viel zu hoch gewesen. das siegerteam 'brot und spiele' rechnete ürsprünglich mit kosten von etwa 850millionen!

für das neue fussballstadion wurde auch keiner neuer wettbewerb ausgeschrieben, wie du behauptest. die zwei siegerteams vom multifunktionalen stadion 'brot und spiele' und 'glaspalast' durften ihre projekte weiterbearbeiten. es wurde eben sogar kritisiert, dass kein neuer wettbewerb lanciert wurde, namentlich von theo hotz.